Zmiany w projekcie

 Zmiany w projekcie

Gotowe projekty domów również mogą podlegać modyfikacjom, dostosowanym do oczekiwań inwestorów. Nie wszystkie jednak będą dopuszczalne. Wybierając projekt, warto zatem wiedzieć, co wolno nam będzie w nim zmienić, na jakim etapie procesu budowlanego i z kim należy uzgodnić odstępstwa od projektu. Pracownie projektowe często z góry określają zakres możliwych zmian.

Choć oferta gotowych projektów domów jest bardzo bogata, pozwalająca znaleźć wariant możliwie najpełniej odpowiadający indywidualnym oczekiwaniom, czasem się zdarza, że inwestorzy chcą wprowadzać pewne modyfikacje. Zazwyczaj są one raczej kosmetyczne, polegające na zmianie przeznaczenia pomieszczeń, przesuwaniu ścianek działowych, zmianie materiałów, przebiegu instalacji czy wyglądu elewacji. Niektórzy budujący myślą jednak o dalej idących odstępstwach od projektu, jak podniesienie ścianki kolankowej, powiększenie gabarytów domu, kąt nachylenia dachu. Takie modyfikacje będą wymagały zgody autora projektu. Nie wszystkie też będą możliwe do przeprowadzenia – przy zbyt znaczącej ingerencji w pierwotnie zaplanowaną konstrukcję budynku, ich wprowadzenie może być trudne do wykonania. Dlatego w niektórych sytuacjach korzystniej jest – zarówno pod względem finansowym, jak i wymaganych formalności – poszukać wariantu bardziej odpowiadającego naszym oczekiwaniom.

Zmiany istotne, zmiany nieistotne

Zmian najczęściej dokonuje się na etapie adaptacji projektu domu. Przy zachowaniu odpowiednich formalności, możliwe jest również wprowadzanie ich już po uzyskaniu pozwolenia na budowę, a także podczas realizacji, w niektórych aspektach nawet po uzyskaniu zgody na użytkowanie domu. Wszystko zależy od tego, jaki typ zmian planujemy wprowadzić. Dzieli się je na istotne i nieistotne. Według Artykułu 36a ustawy Prawo Budowlane:

„Nieistotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę nie wymaga uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę i jest dopuszczalne, o ile nie dotyczy:

– zakresu objętego projektem zagospodarowania działki lub terenu,
– charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego: kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości i liczby kondygnacji,
– zapewnienia warunków niezbędnych do korzystania z tego obiektu przez osoby niepełnosprawne,
– zmiany zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części,
– ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz nie wymaga uzyskania opinii, uzgodnień, pozwoleń i innych dokumentów, wymaganych przepisami szczególnymi.”

Jest również mowa o tym, że: „Projektant dokonuje kwalifikacji zamierzonego odstąpienia oraz jest obowiązany zamieścić w projekcie budowlanym odpowiednie informacje (rysunek i opis) dotyczące odstąpienia.”

Zmiany dokonywane w wymienionym zakresie będą bezwzględnie wymagały zgody autora projektu. Jeżeli wprowadzamy je już po uzyskaniu pozwolenia na budowę, konieczna również będzie zmiana decyzji o pozwoleniu na budowę.

Na ogół pracownie projektowe określają zakres dopuszczalnych modyfikacji. Jeśli planowane przez nas odstępstwo mieści się w tym zakresie, nie musimy dodatkowo ubiegać się o to, aby projektant je zaakceptował. Dotyczy to jednak głównie zmian nieistotnych. Te istotne każdorazowo powinny być konsultowane z autorem.

Więcej niż kosmetyka

Trzeba pamiętać, że nawet zmiany zakwalifikowane jako nieistotne, wymagają uzgodnienia z fachowcem. Choćby zmieniając rodzaj materiału, z którego powstaną ściany czy dach, możemy przecież znacząco wpłynąć na pewne parametry budynku – na przykład na współczynniki przenikania ciepła. Liczba okien, ich wielkość i kształt również nie mogą być planowane dowolnie, żeby nie zaburzały estetyki budynku oraz nie pogarszały jego standardu energetycznego. Układ ścianek działowych i przeznaczenie pomieszczeń są już co prawda kwestią indywidualną, ale nawet w tej sprawie warto poradzić się kogoś, kto się na tym zna. W większości projektów domów układ funkcjonalny jest planowany z uwzględnieniem standardów zarówno dotyczących komfortu, jak i swoistej „polityki cieplnej”. Rozkład pomieszczeń projektuje się, mając na uwadze absorpcję naturalnego ciepła i światła słonecznego, co przekłada się nie tylko na codzienny komfort domowników, ale również na oszczędności związane ze zużyciem energii. Dlatego większość pomieszczeń gospodarczych planuje się od północy, zaś pokoje dzienne od południa i zachodu. Nie zawsze więc zamiana miejscami kuchni z sypialnią musi nam wyjść na dobre.

We wszelkich zmianach, które dotyczą zewnętrznego wyglądu budynku, musimy mieć na uwadze zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy. Nawet jeśli dana pracownia dopuszcza zmiany kąta nachylenia dachu, układu połaci dachowych czy wysokości kalenicy, modyfikacje te mogą się jednak kłócić z miejscowymi regulacjami. Musimy więc się najpierw upewnić, czy będzie nam wolno zmienić kąt nachylenia dachu na przykład na 45°.

Przyszłość budownictwa nieustannie zmierza ku wykorzystywaniu najnowszych i najbardziej zaawansowanych technologii, które kształtują rozwój koncepcji inteligentnej przestrzeni mieszkalnej. Zastosowanie oszczędnych i niskoenergetycznych technologii, innowacyjnych materiałów i systemów zabudowy, a także zaawansowanych systemów projektowania oraz zintegrowanych systemów sterowania i zarządzania budynkiem – tak wygląda budownictwo przyszłości.